Thị trường bất động sản sẽ đi lên

Thị trường bất động sản sẽ đi lên

Đây là một trong nhiều nhận định do ông Trần Kim Chung, Viện CIEM đưa ra cho thị trường BĐS những tháng cuối năm 2012.

Sáng 12/9, tại Hà Nội, Báo Xây dựng (Bộ Xây dựng) tổ chức hội thảo “Thị trường BĐS: Giải pháp và cơ hội tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng”. 

Phân tích về thị trường BĐS thời gian qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng: Thị trường BĐS đã bộc lộ nhiều yếu kém, biểu hiện là nhiều doanh nghiệp (DN) đổ xô vào đầu tư BĐS, kể cả doanh nghiệp ngoài ngành, rất nhiều DN không có kỹ năng quản lý, điều hành và tài chính có hạn; các địa phương cấp dự án BĐS tràn lan, phát triển dự án thiếu kế hoạch, không cân đối với nhu cầu thực tế và khả năng nguồn lực của DN nên nhiều dự án dậm chân tại chỗ; cơ sở pháp lý các dự không vững chắc, không an toàn, nhiều hoạt động gây nhiễu loạn thị trường, thiếu minh bạch, có sự lừa đảo trong giao dịch mua bán… 

Vì thế, dư nợ BĐS đã tăng rất nhanh, thời điểm cao nhất lên đến gần 280.000 tỷ đồng, hiện nay xuống còn khoảng 180.000 tỷ đồng. 

Từ 2011 đến nay, do chịu tác động kép của khủng hoảng kinh tế thế giới, Chính phủ cắt giảm đầu tư… chính sách tiền tệ bị siết chặt làm cho yếu kém vốn có của BĐS càng bộc lộ rõ nét. 

Thị trường BĐS trầm lắng, trì trệ không chỉ ảnh hưởng đến DN, người dân mà còn là khả năng trả nợ, gây khó khăn cho ngành ngân hàng; ảnh hưởng đến các DN về vật liệu xây dựng và xây lắp… 

Một trong những nguyên nhân quan trọng khác khiến thị trường BĐS gặp khó khăn, theo Thứ trưởng Nam, vốn các DN BĐS chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng, vốn của bản thân DN BĐS rất nhỏ. Do đó, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng thì thị trường BĐS lập tức gặp khó khăn. 

Thực tế hiện nay, Thứ trưởng Nam nhận định: Các DN BĐS đã có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình, đặc biệt là thị trường phía Nam. Biểu hiện là chủ động điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, trong đó hướng đưa sản phẩm vào trúng nhu cầu thị trường hơn, giá cả phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. 

Song, “BĐS phía Nam đã giảm đến đáy, thậm chí có những dự án giảm dưới đáy, nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng. Chứng tỏ lòng tin của xã hội, DN vào thị trường BĐS suy giảm mạnh, chưa thể khôi phục nhanh chóng”- Thứ trưởng Nam cho biết.

Về xu hướng thị trường BĐS sắp tới, ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương, cho biết: Từ 2/9 đến Tết âm lịch, điều gì sẽ xảy ra đối với thị trường BĐS. Đây chính là câu hỏi trung tâm của thị trường BĐS hiện nay. Ông Chung phân tích: Năm 2012, Tết âm lịch đến muộn. Vì vậy, sau 2/9 còn hơn 5 tháng để thị trường thể hiện. Sau khi lạm phát đã được coi là có thể đảm bảo kìm giữ ở mức chấp nhận được nên tín dụng có thể được nới lỏng nhất định. Sau khi tăng trưởng có thể không cao như mong muốn, lượng tài chính giải ngân cho nền kinh tế có thể được nới rộng. Sau một thời gian chờ đợi, quỹ tín thác được phép vận hành. Sau rất nhiều tranh luận, nhà giá thấp đã được chú ý. Vì vậy, có một xung lực tốt đang vận hành vào thị trường BĐS. Nếu các điều kiện khác không xấu đi, thị trường sẽ đi lên. 

Ông Chung đặc biệt nhấn mạnh: Sau 2 năm rưỡi (2010, 2011, nửa đầu 2012) thị trường trầm lắng và có thể nói đã nằm ở vùng đáy trong khoảng 2011 đến nay, thị trường BĐS phải đi lên. Đây là những chu kỳ không thể khác, xu thế bắt buộc phải tìm lối đi lên là rõ nét. 

Tuy vậy, ông Chung cũng khẳng định: không phải đã là thời điểm bùng nổ của thị trường. Bởi, nhiều DN vẫn đang rất khó khăn, nhiều dự án không thể triển khai được. Những đối tượng này, “tại thời điểm này, bắt buộc phải được từ bỏ. Nếu không, tình trạng chỉ càng xấu đi”. Đặc biệt là có những rủi ro liên quan đến hệ thống ngân hàng vì suy cho cùng giai đoạn này, hệ thống ngân hàng vẫn là nguồn cung cấp tài chính hàng đầu cho thị trường BĐS, cho DN kinh doanh BĐS.

_______________________________________________________________________


Cuối năm, bất động sản sẽ đi lên theo quy luật
Sau hơn 2 năm trầm lắng và có thể nói là “đã ở đáy” vào giữa năm 2012, thị trường sẽ phải đi lên theo quy luật, dẫu rằng có thể khác nhau từ địa bàn, phân khúc, loại hình.
Theo nhìn nhận của các chuyên gia, từ nay đến Tết nguyên đán còn khoảng 5 tháng, khoảng thời gian đủ để các chủ đầu tư có dự án đã hoặc sắp hoàn thiện tung hàng ra thị trường, thu hút khách hàng có nhu cầu mua nhà thực sự, qua đó giúp họ vớt vát được một năm tài chính được cho là bi đát nhất trong vài ba năm trở lại đây.
Còn với những dự án dở dang, đang thiếu vốn, tình hình cũng không quá xấu như khoảng thời gian cuối năm 2011, bởi thực tế đến tháng 8, lạm phát cũng đã được coi là đảm bảo kìm giữ ở mức chấp nhận được, nên tín dụng có thể sẽ được nới lỏng nhất định, dòng vốn tín dụng, tài chính giải ngân cho nền kinh tế nói chung có thể cũng sẽ được nới hơn.
TS Trần Kim Chung - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, tình hình kinh tế vĩ mô của VN đang có những bước chuyển biến tích cực như lạm phát đã kiềm chế, tính trung bình CPI 8 tháng tăng 10,41% so với bình quân 8 tháng năm 2011.
Các hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản đã được gỡ bỏ, các ngân hàng đã chủ động được xem xét quy mô tín dụng cho bất động sản, lãi suất ngân hàng đã giảm về mức có thể chấp nhận được. Đặc biệt, từ 15/7 những khoản nợ cũ trước đây với mức lãi suất cao đã được điều chỉnh về mức 15%/năm....
Tuy nhiên, diễn biến thị trường bất động sản những tháng đầu năm vẫn hết sức trầm lắng, các giao dịch không diễn ra hoặc diễn ra không có giá trị lớn. Các giao dịch đang có xu hướng giảm hoặc đi ngang. Các doanh nghiệp gặp khó khăn lớn, một số đã ngừng hoạt động thậm chí phá sản.
Tiến sĩ Trần Kim Chung cho rằng, nguyên nhân chính của tình trạng này là hệ thống ngân hàng đang tái cấu trúc. Điều này có nghĩa là hệ thống ngân hàng cần phải có tiền để chi phí cho quá trình tái cấu trúc. Vì vậy hệ thống ngân hàng chưa thể có nhiều nguồn lực cho bất động sản. Bên cạnh đó, từ sau khi NHNN dỡ bỏ các hạn chế tín dụng với bất động sản và hạ lãi suất kéo theo đó là luồng tiên gửi vào hệ thống ngân hàng sẽ giảm đi. Hệ quả là lượng tín dụng dành cho bất động sản sẽ bị điều chỉnh trước khi có thể.
Bản thân thị trường bất động sản và hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong thị trường sau một thời gian đều bị gặp khó khăn về tài chính cũng như sản xuất. Một lượng vốn đến hạn phải được hoàn trả hệ thống ngân hàng trước khi có thể được giải ngân một nguồn vốn vay mới. Vì vậy, lượng tiền vận hành đến thị trường bất động sản nhỏ hơn lượng tiền đến hạn thanh toán. Lẽ tất yếu, tổng dư nợ tín dụng cho thị trường bất động sản giảm đi. Và trên thực tế, dự nợ tín dụng cho thị trường bất động sản đã không tăng mà giảm đi.
Bên cạnh đó, độ trễ chính sách là một trong những nguyên nhân căn bản làm tác động của việc hạ lãi suất, gỡ bỏ hạn chế đối với thị trường bất động sản chưa được vận hành. Từ chính sách của Chính phủ, NHNN, các ngân hàng thương mại cần có thời gian để hấp thụ chính sách và điều chỉnh hoạt động. Các khoản tiền gửi mới cần được hình thành để có thể chuyển hóa thành các khoản tiền vay. Lẽ tất yếu, lượng tiền mới để giải ngân cho thị trương bất động sản cần có thời gian nữa. Hơn nữa, mới đây chỉ có trần lãi suất tiền gửi được điều chỉnh. Vấn đề lãi suất tiền cho vay đã được điều chỉnh hay chưa cũng chưa thực sự rõ ràng. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có thời gian và năng lực đàm phán mới có thể tiếp cận được vốn....
Để giải quyết được tình trạng này, theo ông Chung yêu cầu hàng đầu hiện nay làm sao giải quyết được bài toán huy động các nguồn vốn từ các chủ thể trong nền kinh tế. Cụ thể, cần chú trọng đến việc chính quy hóa thị trường bất động sản, quỹ tiết kiệm bất động sản cần phải cho ra đời, cần triển khai nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một công cụ quan trọng để tăng luồng tiền đối với thị trường bất động sản đặc biệt là trong thời điểm hiện tại, hệ thống ngân hàng đang nắm giữ nhiều tài sản dưới dạng thế chấp trong đó có bất động sản. Đồng thời, do các ngân hàng có hạn mức tín dụng khác nhau và tính thanh khoản cũng khác nhau. Vì vậy, để luân chuyển luồng tiền cũng như các tài sản thế chấp, hệ thống thế chấp thức cấp cần được đưa vào thực tiễn...
TS. Trần Kịm Chung cho rằng, rất có thể trong những tháng cuối năm 2012, sẽ có một xung lực tốt được vận hành vào thị trường bất động sản. Nếu các điều kiện vĩ mô không xấu đi, nhiều khả năng thị trường sẽ đi lên, đặc biệt là thanh khoản ở các phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ vừa phải.
Đặc biệt, theo quan sát của chuyên gia này, trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản vẫn lên xuống theo một chu kỳ nhất định. Sau hơn 2 năm trầm lắng và có thể nói là “đã ở đáy” vào giữa năm 2012, thị trường sẽ phải đi lên theo quy luật, dẫu rằng có thể khác nhau từ địa bàn, phân khúc, loại hình hay từng doanh nghiệp cụ thể, song xu thế chung của thị trường phải tìm kiếm lối đi lên là khá rõ nét.
Tuy nhiên, trong thời gian từ nay đến cuối năm cũng là giai đoạn mang tính quyết định đối với không ít chủ đầu tư bắt buộc phải từ bỏ thị trường, bán lại dự án vốn đang phải quá lệ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng, trong khi tiến độ vẫn dậm chân tại chỗ.
Thị trường bất động sản theo quy luật của tự nhiên sau một chu kỳ suy thoái sẽ tới chu kỳ phục hồi. Doanh nghiệp nào duy trì và đón đầu được các cơ hội sẽ là những doanh nghiệp thành công trong giai đoạn mới.
Theo Vnmedia